월세 보증금 돌려받기 (ft. 임차권 등기명령, 지급명령)

월세 보증금 안 줄 때 대처법에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 전세가 아닌 월세의 경우 상대적으로 보증금의 액수가 적다 보니 임대인이 돌려주지 않을 때 변호사를 선임해 소송을 하기도 애매한 경우가 많습니다.

 

 

 

하지만 절차에 대해 어느 정도 알고 있다면 소송까지 가지 않고도 월세 보증금을 돌려받게 되는 경우도 있는데요. 아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

월세 보증금 돌려주지 않을 때 대처법

 

1. 계약해지 통보

 

보증금을 돌려받기 위해서는 월세 계약이 종료되어야 하고, 월세 계약의 종료를 위해서는 계약해지 통보가 필수입니다. 계약해지 통보는 더 이상 임차를 하지 않고 계약을 해지하겠다는 의사를 표시하는 것인데요. 이러한 계약해지 통보를 하지 않으면 묵시적 갱신이 된 것으로 보기 때문에 꼭 필요하답니다.

 

 

 

계약해지 통보는 최근 바뀐 법에 따르면 최소 계약만료일 2개월 전에는 해야 되는데요. 계약해지 통보는 내용증명의 방법으로 하는 게 좋긴 하지만, 문자나 카톡, 전화 등을 통해서도 할 수 있습니다.

 

이러한 경우에는 날짜를 확인할 수 있고, 계약해지 및 보증금 반환에 대한 요청이 포함되어 있으면 유효한 계약해지 통보로 볼 수 있습니다. 이를 증명하기 위해서 문자나 카톡은 상대방 전화번호와 날짜, 내용이 나오게 스크린숏을 해서 따로 보관하고, 통화는 녹음하는 것이 좋겠죠?

 

만약 월세 계약이 만료되기 전에 임대인과 협의해서 새로운 임차인을 들여놓고 나가는 경우 등은 월세 계약이 합의해지된 사실을 입증할 확인서, 문자, 카톡, 통화 녹음 등이 필요합니다.

 

2. 임차권등기명령 신청

 

만약 월세 보증금의 액수가 적어서 전입신고 등을 해두지 않은 경우라면 해당사항이 없습니다만, 전입신고 및 확정일자를 받아둔 경우라면 안전하게 월세 보증금의 확보를 위해 임차권등기명령 신청 등을 해놓고 이사를 할 수 있습니다.

 

전입신고 및 확정일자를 받아 둔 것과 이사를 가는 것이 어떤 연관성이 있는지 궁금하실 텐데요. 전입신고 및 확정일자를 받아둔 경우에는 집주인이 바뀌거나, 임대인의 건물이 경매에 넘어가더라도 대항력이 있기 때문에 임차보증금을 돌려받을 수 있지만, 이사를 가게 되면 위 전입신고 및 확정일자에 따른 대항력을 상실하게 되기 때문입니다.

 

그래서 이미 다른 곳으로 이사 가기로 되어 있는 경우 이사는 가야 되고, 보증금은 돌려받지 못한 난감한 상황을 해결하기 위해 이사를 가더라도 대항력의 유지 및 우선변제권이 확보되는 임차권등기명령제도가 있는 것입니다.

 

다만 임차권등기가 된 것을 확인하지 않고 이사를 하는 경우, 추후 소송해서 판결문을 받아도 해당 임차 목적물로부터 월세 보증금을 회수하기 어려울 수 있으니 이 점 꼭 유념하시기 바랍니다.

 

3. 소송 전 월세 보증금 반환을 구하는 지급명령 신청

 

임대인이 계약기간이 남아있다고 주장하는 경우나, 보증금에서 가구 집기 등의 파손을 이유로 보증금을 전부 돌려주지 않겠다고 하거나 기타 등등의 사유로 보증금을 돌려주지 않겠다고 구체적인 사유를 들어 반환하지 않고 있는 경우라면, 지급명령보다는 바로 소송으로 진행하는 것이 좋습니다. 위와 같은 경우에는 집주인이 지급명령을 받고도 이의신청을 해서 소송에서 다퉈야 될 것이 뻔하기 때문이죠.

 

 

 

그러나 임대인이 '지금 당장은 돈이 없다'라거나 임차인의 연락을 피하는 경우 등은 지급명령 신청을 하는 것이 좋습니다. 임대인이 법원에서 온 서류를 받게 되면 심리적으로 위축될 수도 있고, 향후 피곤해지기 싫어서 보증금을 돌려줄 수도 있기 때문이죠.

 

게다가 소송은 일단 시작하면 기간이 6~10개월 정도로 오래 걸리고, 비용도 많이 들지만, 지급명령 신청의 경우 통상 1달 반이면 집행권원을 확보할 수 있고, 인지대, 송달료 등 비용도 소송에 비해 엄청 적게 들어가는 장점이 있습니다.

 

다만, 지급명령 신청의 경우는 송달이 되지 않거나 임대인이 어떤 이유로든 이의신청을 하면 지급명령이 효력을 상실하고 다시 소송절차로 전환하여 진행해야 하는 단점이 있으니 잘 판단 후에 진행하셔야 합니다. 따라서 다툼이 있는 경우라거나 지급명령 신청을 했는데 임대인이 이의신청을 했다면 민사소송을 진행해야 합니다.

 

4. 임차보증금 반환 소송 및 강제집행

 

통상 소송까지 거치는 과정에서 임대인이 보증금을 돌려줄 확률이 높긴 합니다. 그러나 판결이 확정되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 주지 않는다면, 확정된 판결을 집행권원으로 해서 임차목적 부동산에 대하여 강제경매신청을 할 수 있습니다. 만약 경매절차에서 보증금을 전액 배당받지 못한다면, 임대인의 다른 재산에 대해서도 강제집행이 가능합니다.

 

 

집주인이 월세 보증금을 안 줄 때 반환받는 방법 및 절차에 대해 알려드렸습니다. 위와 같은 절차의 흐름을 잘 알고 있다면 법적 절차를 꼭 밟지 않더라도 집주인과 잘 협의해서 보증금을 돌려받을 수도 있으니 참고하시고, 상황별로 대처방법이 달라질 수 있으니 정확한 것은 법률전문가와 상담해보시는 것을 추천드립니다.

 

 

지급명령 신청 및 지급명령 신청요건 알아보기

 

강제집행절차 - 절차별 장단점