부동산 가계약 파기 관련하여 부동산 가격이 오르다 보니 많은 분들이 궁금해하시는데요. 부동산 가계약 파기 관련된 여러 가지 문제와 팁에 대해 알아보겠습니다. 이 글을 끝까지 읽어주시면 부동산 가계약과 부동산 가계약 파기에 대해 알게 되실 겁니다.
목차
부동산 가계약 파기 예시
이해를 돕기 위해 제가 곧 이사할 집을 찾기 위해 부동산 중개사무소를 방문하였다고 하겠습니다.
부동산 중개사무소에서 소개해주는 집들 중 4억에 나와 있는 괜찮은 집이 있어 제가 고민을 해보겠다고 하자, 부동산 중개사무소에서는 이번 주에 보고 간 사람이 많은데 그중에 계약을 먼저 하는 사람이 있을 수도 있으니 일단 가계약금을 걸어놓는 게 어떻겠냐고 하여 저는 일단 1,000만 원을 가계약금으로 집주인에게 송금한 뒤, 구체적인 내용을 문자로 주고받고 나서 잔금 일자도 정하였습니다.
그런데 며칠 뒤 집주인은 저에게 전화해서는 집 가격이 너무 올라 원래 가격에는 계약을 못하니 1억을 올려주던지 아니면 계약을 파기하겠다고 한 것입니다.
이런 경우 위 가계약도 과연 부동산 계약으로써 유효한 것일까? 제가 줬던 계약금은 어떻게 되는 것인가? 등등 여러 가지 의문이 생기기 시작할 것입니다.
부동산 가계약
부동산 가계약의 경우 법적으로 존재하는 개념은 아니고 부동산 시장의 관습적으로 형성된 것이지만 현실적으로 널리 쓰이고 있기 때문에 가계약도 일정 조건을 갖췄다면 본계약과 같은 법적 효력을 갖습니다.
부동산 가계약 파기
부동산 가계약 파기와 관련하여 우리 대법원은 다음과 같이 판시하고 있습니다.
| 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다( 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 한편, 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이다( 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조). 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다. 앞서 본 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 계약성립에 관한 법리오해, 처분문서의 효력에 관한 법리오해 등의 위법이 없다(대법원 2006. 11. 24., 선고, 2005다39594, 판결참조). |
위 판례와 같이 저의 경우 매매목적물과 금액이 특정되었고 잔금일까지도 정한 것을 문자로 남겨두었기 때문에 계약이 성립된 경우에 해당될 것이고, 그렇다면 일방적으로 부동산 가계약을 파기한 집주인이 해약금으로 나에게 계약금 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 주어야 할 것입니다.
만약 부동산 중개사무소 소장이 가계약금을 입금하라고 하여 했는데 위와 같이 구체적인 사항이 정해지지 않은 상태에서 가계약금만 입금된 것이라면, 집주인 입장에서는 계약 자체가 성립하지 않았으므로 받았던 가계약금만 나에게 돌려주면 될 것입니다.
저로써는 다시 이사할 집을 알아봐야 되는 게 억울하지만 집주인의 일방적인 계약 파기를 막을 순 없었고, 집주인이 순순히 계약금을 돌려주지 않았다면 민사소송을 통해 지급받아야 했겠지만 계약을 파기한 집주인은 오른 금액에 비하면 1,000만 원 정도는 괜찮은지 저에게 2,000만 원을 송금해 준 것으로 저는 만족해야 했습니다.
부동산 가계약 진행 시 해두면 좋은 팁
위와 같이 가계약을 진행할 경우 배액 배상을 받으려면 가계약시 다음과 같은 사항을 구체적으로 특정하는 것이 좋고 가계약서를 써두는 것이 가장 좋지만, 어려운 경우에는 부동산 중개인을 통해 구체적인 내용이 담긴 문자 등을 미리 보내 두고 상대방이 계약에 동의했다는 점에 대해서 부동산 중개인에게 확인을 해두는 것이 좋을 것입니다.
1. 매매목적물 특정하기 (00아파트 00동 00호)
2. 매매대금 구체적으로 기재하기 (계약금, 중도금, 잔금 액수 등)
3. 각 대금의 지급일자와 지급방법(계좌입금, 수표 등) 특정하기
4. 매수인(나)이 약정 계약금의 일부인 000만 원을 매도인(집주인)의 동의하에 계좌에 입금함으로써 계약이 성립되었음을 확인한다는 내용
5. 현 시점 이후 일방의 계약 파기 시 매도인은 ‘약정 계약금’의 배액을 상환하고, 매수인은 ‘약정 계약금’을 포기하는 것으로 한다는 내용
| <문자내역 예시> 00아파트 00동 00호 매매계약 전 가계약의 주요 내용입니다. 본 문자는 매수인과 매도인 모두에게 동시에 전달됩니다. 매도인은 확인이 되면 입금받을 계좌번호를 문자로 전송합니다. 1. 매매금액 2. 계약금 3. 중도금 4. 잔금 5. 매도인의 계좌번호 전송과 매수인의 (가)계약금 입금으로 계약이 성립됩니다. 6. 계약성립 이후 일방의 계약파기시 매도인은 ‘약정계약금’의 배액을 상환하고, 매수인은 ‘약정계약금’을 포기하는 것으로 합니다. 7. 계약서는 2~3주 후 협의하에 작성합니다. 8. 잔금일은 0월 0일을 기한으로 하되 앞당길 수는 있습니다. |
그리고 혹여나 위와 관련된 분쟁으로 소송까지 가게 될 경우 소송 이전에 지급했던 가계약금만을 미리 돌려받는 경우가 있는데 이런 경우 합의하에 해제되었다고 볼 여지가 있으므로 내용증명이나 문자로 가계약금의 반환으로 계약이 해제된 것이 아니며, 해약금 청구를 추가로 할 것이라는 의사를 명시적으로 표시 해두는 것이 좋을 것입니다.
오늘의 정리
1. 부동산 가계약시 매매목적물, 매매대금, 대금지급시기 특정하고, 계약이 성립되는 조건, 배액상환 관련 내용 중개사를 통해 문자 보내기
2. 부동산 가계약금만 돌려받은 경우 내용증명 우편이나 문자로 해약금 추가 청구 의사 표시하기
★ 다만 부동산 가계약 파기는 구체적인 사실관계에 따라 다르므로 정확한 것은 법률전문가와 상담하는 것을 추천드립니다.
지금까지 부동산 가계약 파기와 부동산 가계약시 팁에 대해 알아보았습니다. 제일 확실한 것은 계약서를 작성하는 것이겠지만 현실적으로 가계약이 필요한 경우들이 있습니다. 이 경우에도 부동산 가계약 파기로 인해 나중에 분쟁이 생길 것을 대비하여 미리 준비를 해두시면 나에게 발생할 손해를 미연에 방지할 수 있을 것입니다.
도움이 되셨다면 구독, 하트, 공감 댓글 꼭 부탁드립니다.
